Земельна реформа: запитання та відповіді
Передача державних земель у власність громад — процес важливий та історичний. Територіальні громади зможуть забезпечити кращий контроль та управління землями, а надходження до місцевих бюджетів покращать добробут містечок і сіл. Утім за довгі роки хаотичного централізованого управління, панування тіньової економіки та корупційних схем люди розучилися почуватися господарями на власній землі та мають безліч питань і навіть побоювань щодо земельної реформи. У цьому документі зібрано найпопулярніші та найважливіші питання, які виникають у громад щодо земельного законодавства. Дати відповіді взялися експерти із земельних питань, юристи, фахівці Держгеокадастру.
Які документи на землю повинні бути, щоб громадянин міг продати земельну ділянку?
1. Для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки у Вас обов’язково повинні бути:
1.1. Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер).
1.2. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
1.3. Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, а саме – свідоцтво про право власності на земельну ділянку, АБО Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, АБО Державний акт.
1.4. Витяг з Державного земельного кадастру.
2. Також Ви повинні перевірити, чи зазначено на Вашому документі, що підтверджує право власності на земельну ділянку, її кадастровий номер. Його наявність є обов’язковою умовою для укладення договору купівлі-продажу.
3. Якщо кадастровий номер відсутній, Вам необхідно присвоїти його.
4. Для присвоєння кадастрового номера необхідно звернутися до землевпорядної організації, яка має в штаті не менше двох інженерів землевпорядників (це може бути державна і недержавна організація – на вибір), для проведення робіт з формування обмінного файлу. Обмінний файл формується на підставі технічної документації з землеустрою по встановленню (відновленню) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Землевпорядна організація передає до відділу Держгеокадастру заяву власника земельної ділянки про присвоєння кадастрового номера. До заяви додаються технічна документація із землеустрою та в електронному вигляді обмінний файл (XML).
Як результат, Ви отримуєте витяг із державного земельного кадастру із зазначенням кадастрового номеру земельної ділянки.
Яким буде алгоритм дій щодо укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки?
1. Для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки необхідно буде пройти наступні етапи:
Етап 1. Узгодити між покупцем та продавцем земельної ділянки ключові умови договору – ціна земельної ділянки, порядок оплати, порядок розподілу витрат на підготовку та оформлення договору купівлі-продажу.
Етап 2. Звернутися до місцевого нотаріуса, отримати від нього перелік документів, які необхідні покупцю та продавцю для укладення договору, а також призначити дату укладення договору.
Етап 3. Підготувати та зібрати документи, які необхідні нотаріусу.
Етап 4. Підготувати суму грошових коштів, які необхідні для укладення договору та які оплачуються під час укладення договору (державне мито, військовий збір).
Етап 5. Прибути у визначену нотаріусом дату на укладення договору та підписати необхідні документи.
Чи може громадянин продати земельну ділянку, яку передав в оренду?
1. Ви маєте право продати земельну ділянку, яка перебуває в оренді.
2. Але необхідно враховувати, якщо Ви вирішите продати таку земельну ділянку, то орендар має переважне право на її придбання.
3. Тобто, якщо Ви маєте покупця, який готовий придбати Вашу ділянку за певну ціну, то орендар має першочергове право купити Вашу земельну ділянку, якщо він готовий буде сплатити таку ж саму ціну.
4. Таким чином, щоб продати земельну ділянку не орендарю, а іншій особі, така особа повинна запропонувати Вам більш високу ціну за земельну ділянку, яку орендар відмовиться за неї платити.
За якою ціною можна продати земельну ділянку?
1. Законодавство України не встановлює верхню межу, за якою Ви маєте право продати земельну ділянку.
2. Тобто, сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки вправі самостійно та на власний розсуд визначати ціну земельної ділянки.
3. При визначенні ціни продажу Вашої земельної ділянки рекомендуємо Вам враховувати її місцезнаходження та якість ґрунту.
4. Для розуміння мінімальної ціни продажу можемо рекомендувати орієнтуватися на показники нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні.
5. Для прикладу ці показники є наступними – від майже 22 тисяч гривень за 1 га ріллі у Волинській, Рівненській та Житомирській областях до майже 34 тисяч гривень за 1 га ріллі у Черкаській області.
Якщо громадянин продасть землю, чи повинен він заплатити податки і які саме?
1. Під час оформлення договору купівлі-продажу сторони договору повинні будуть сплатити наступні обов’язкові платежі:
• державне мито – 1 % від оцінки.
• військовий збір – 1,5 % від оцінки.
2. Також необхідно враховувати:
• якщо Ви володієте земельною ділянкою менше 3-х років (тобто, Ваш документ на право власності оформлений менше 3-х років назад), АБО Ви в цьому році вже укладали договір купівлі-продажу нерухомого майна (іншої земельної ділянки, квартири, будинку тощо) - буде необхідно також сплатити додатково податок з доходів фізичних осіб в розмірі 5 % від оцінки.
3. Сплата інших податків та зборів по результату продажу земельної ділянки чинне законодавство України не передбачає.
Чи може громадянин продати частину своєї земельної ділянки, а іншу частину залишити собі?
1. Ви маєте право продати лише ту земельну ділянку, яка належить Вам на праві власності.
2. Ваша земельна ділянка має три ключові характеристики, які відрізняють її від інших земельних ділянок – це кадастровий номер, площа та адреса.
Самостійно їх змінювати не можна.
3. Тому, продати частину своєї земельної ділянки не можна.
4. Проте у Вас є можливість здійснити поділ однієї Вашої земельної ділянки на декілька ділянок. Одну з яких Ви й зможете продати.
Які землі сільськогосподарського призначення можуть продаватися з 1 липня 2021 року?
Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 з 1 липня можуть продаватися виключно землі сільськогосподарського призначення приватної форми власності. Винятком є можливість громадян викупити земельні ділянки, які належать їм на праві постійного користування, на праві довічного успадкованого володіння, або оренди (якщо така оренда виникла шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року), із державної або комунальної власності, якщо такі земельні ділянки були надані їм для ведення селянського (фермерського) господарства.
Як змінити цільове призначення земельної ділянки за межами населеного пункту?
Зміна цільового призначення земельних ділянок за межами населених пунктів відбуватиметься або через розробку землевпорядної документації, або в спрощеному порядку, коли достатньо волевиявлення особи, якщо був розроблений і затверджений комплексний план просторового розвитку громади. Цільове призначення може бути змінене лише в межах дозволених видів використання земель, встановлених комплексним планом просторового розвитку громади.
За межами населених пунктів землі промисловості та водного фонду теж переходять у розпорядження громад?
Так. Крім тих, які перебувають у постійному користуванні державних підприємств, на яких розташовані нерухомі об’єкти права державної власності, а також деяких інших, що визначені в п. 24 Перехідних положень Земельного кодексу України.
Як здійснюється розпорядження землями водного фонду?
Розпорядження землями водного фонду здійснюється громадами або органами державної влади. Землі водного фонду можуть бути передані в оренду разом із розташованим на них водним об’єктом за результатами земельного аукціону.
У який спосіб землі сільськогосподарського призначення передаватимуться територіальним громадам після набрання чинності Закону № 1423-ІХ?
Усі землі та земельні ділянки за межами населених пунктів (за нечисленними винятками) уже перейшли в комунальну власність із моменту набрання чинності Закону № 1423-ІХ, тобто з 27 травня 2021 року. Винятком є ділянки, право державної власності на які вже зареєстровано. Якщо це так, щоб відповідна державна земля перейшла в комунальну власність, треба внести відповідні зміни до Реєстру речових прав за заявою громади.
Які повноваження мають зараз громади щодо самоврядного контролю в земельній сфері?
Самоврядний контроль скасовується, але після введення в дію відповідних положень Закону № 1423- ІХ (із 26 травня 2022 року) виконавчим радам громад будуть делеговані певні функції державного контролю: їм надаються повноваження з контролю за самовільним зайняттям земельних ділянок, їх використанням за цільовим призначенням, боротьби з бур’янами тощо. Щоб отримати контрольні повноваження, відповідні ради повинні будуть прийняти окреме рішення.
На публічній карті знайдено земельні ділянки державної власності, які не передано ОТГ. Коли і в який спосіб вони будуть передані?
Після введення в дію Закону №1423- ІХ (із 27 травня 2021 року) органи державної власності вже не можуть розпоряджатися такими ділянками. Якщо такі земельні ділянки підлягають передачі в комунальну власність, відповідна громада, яка має намір розпорядитися такими землями, повинна сама звернутися для здійснення реєстраційної дії.
Чи потрібно укладати додаткові угоди про заміну сторін у договорах оренди на землі сільськогосподарського призначення, які Головне управління передало в комунальну власність територіальним громадам?
Укладати додаткові угоди необов’язково, але вони можуть бути укладені за домовленістю сторін.
Чи розробляється програма з обліку земель і землевласників (користувачів) для застосування в територіальних громадах?
Щоб вести облік земель і землевласників (користувачів, громада має створити власний геопортал. Передбачено, що відповідно до Закону № 711, який набирає чинності 24 липня 2021 року, дані комплексного плану просторового розвитку громад будуть опубліковані у відкритому доступі на геопорталах громад, національному геопорталі та інших геопорталах, які вибере громада. На розробку таких планів передбачається виділення субвенції з держбюджету.
Громада може фінансувати роботи із землеустрою лише на землях комунальної власності чи на землях усієї громади?
Громада може фінансувати роботи із землеустрою на території всієї громади на землях будь-якої форми власності, адже Законом № 1423 до законодавства було внесено відповідні зміни.
Як громаді обчислити площу або проінвентаризувати польові дороги та укласти договори оренди?
Потрібно звернутися до сертифікованого землевпорядника для виготовлення землевпорядної документації, зареєструвати ці земельні ділянки в Державному земельному кадастрі, а права на них — у Державному реєстрі речових прав, після чого можна передавати їх в оренду землекористувачам.
Чи мають переважне право на отримання земельної ділянки у власність жителі громади?
Ні, не мають.
