Закон про ріелторів і зміна голови НБУ: коли подорожчає нерухомість

Ринок нерухомості в Україні поступово почав оживати з ослабленням карантину. І якщо раніше експерти прогнозували, що ціни на квартири залишаться стабільними, зараз виникло кілька факторів, які можуть вплинути на ринок. Нещодавно у відставку подав голова Національного банку України Яків Смолій, що позначилося і на курсі долара. До того ж, в Раді зареєстрували законопроєкт, згідно з яким всі операції з будь-якою нерухомістю повинні відбуватися через посередників – брокерів або ріелторів. Експерти вважають, що ухвалення такого закону спровокує зростання цін на житло. Що буде з цінами на нерухомість найближчим часом.

Що зараз на ринку нерухомості

Зараз ринок житла відновлюється після застою, викликаного коронакризою. За оцінками учасників ринку, зросла зацікавленість українців у придбанні нерухомості, а будівництво відновилося на 80%. За низкою об'єктів зберігається невизначеність: не вистачає коштів, особливо якщо будували за рахунок інвесторів-покупців, або є проблеми, пов'язані з дозвільними документами.

"Затяжний карантин змусив забудовників шукати прийнятні шляхи стимулювання попиту у вигляді всіляких знижок і акцій. Так, найбільший розмір знижок спостерігається на об'єктах на початкових стадіях будівництва, найменший – в об'єктах на стадії введення в експлуатацію. За стовідсоткової оплати, в залежності від площі квартири, покупець може отримати знижку до 5% – на завершальній стадії будівництва, до 10% – на етапі будівництва більше 6-9 місяців і до 15% – на початкових етапах будівельних робіт. Для стимулювання продажів практично всі забудовники пропонують покупцям найвигідніші знижки, що досягають 15% при повній оплаті вартості квартири", – говорить Олександр Ізаров, керівник проекту RUSANIV RESIDENCE.

За його оцінкою, близько половини квартир купують на старті, ще близько чверті – протягом року після початку будівництва.

"Протягом 3 місяців на первинному ринку коливання вартості не перевищують 0,5-1%, залежно від стадії будівництва. Але за стабільних цін на будівельні матеріали і будівельно-монтажні роботи, а також в умовах планомірно зростаючого попиту, найближчі 3-4 місяці багато компаній можуть знизити розмір знижок або ж відмовляться від практики безпроцентної розстрочки, підвищивши при цьому ціни на 3-5 %", – прогнозує Ізаров.

Поки ж ціни на первинне житло залишаються стабільними з незначними точковими коливаннями, пов'язаними з переходом того чи іншого ЖК на новий етап будівництва.

"На стабільність цін, поза сумнівом, вплинуло зниження купівельної активності – на 15% в об'єктах нових форматів і до 70% в об'єктах економ-класу. Через падіння попиту на будматеріали і будівельно-монтажні роботи, яке сягнуло 50-70%, собівартість будівництва залишилася або на рівні лютого-початку березня, або знизилася на 5-10% – залежно від складності будівництва, якості будматеріалів, які застосовуються. І третьою причиною цінового штилю варто вважати стабільність курсу національної валюти", – говорить Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home & Plaza.

Як політична ситуація вплине на ціни

Учасники ринку вважають, що до осені зростання цін на нове житло не буде, але багато що залежить від збереження незалежності НБУ та поведінки інвесторів і міжнародних донорів. Забудовники кажуть, що зацікавлені у стабільності і збереженні курсу гривні.

"Забудовники найбільше зацікавлені в тому, щоб на ринку зберігалася стабільна ситуація, оскільки стабільність впливає на активність покупців. За моїми прогнозами, ринок нового житла буде залишатися стабільним найближчі 2-3 місяці. Думаю, що в найближчі дні курс гривні стабілізується і буде перебувати в "коридорі" 26,5-27 грн/дол.", – говорить Дар'я Бедя, керівник з розвитку проєктів компанії Citex Development.

З підвищенням темпів інфляції учасники ринку збираються підвищувати ціни, хоча і побоюються відтоку покупців.

"Інфляція змусить багатьох забудовників переглянути свої ціни. Поріг ж стабільних цін на будматеріали – це 29 грн/дол. Якщо курс гривні опуститься нижче, то і виробники, всупереч невисокому попиту, будуть змушені переглянути ціни. Тобто, у гривневому еквіваленті ціни для покупців можуть вирости на відсоток інфляції плюс відсоток підвищення собівартості. Також можливо, як це практикувалося на початку 2019 року, зростання гривневих цін буде з "запасом" – ще, щонайменше, 5-10%. Таке підвищення може зачепити навіть тих, хто зберігає заощадження в іноземній валюті", – говорить Саакян.

На цінах на вторинному ринку може позначитися і законопроєкт про ріелторську діяльність.

"Поки ніхто не береться говорити, наскільки зросте вартість квартир на "вторинці ", адже не зовсім ясно, як буде функціонувати ринок ріелторських послуг. Але найголовніше питання: це скандали, чутки, пов'язані з цим законопроєктом. Якщо говорити глобально, то будь-яка нестабільність в якомусь сегменті ринку нерухомості може побічно відгукнутися і в інших сегментах", – пояснює Саакян.

Водночас, Олександр Хмелевський, незалежний експерт і кандидат економічних наук, пояснив, що відставка голови Нацбанку і девальвація гривні, якщо вона відбудеться, приведуть до зростання вартості нерухомості саме у гривневому еквіваленті. У той час, як зростання цін у валюті чекати не варто.

"Доходи населення істотно скоротилися, тому попит на нерухомість буде залишатися низьким. Що стосується введення обов'язковості послуг ріелтора при укладанні угод – це призведе до додаткових витрат для покупців або орендарів. Зараз багато угод як на покупку, так і на оренду полягають без участі ріелторів. Люди самі знаходять нерухомість і укладають угоди. за послуги ріелторів доведеться платити. Як правило, ріелтор бере близько 5% під час купівлі нерухомості і місячну плату за оренду. Також запроведжння реєстру правочинів дозволить владі стягувати податки за операціями з нерухомістю. Тому не виключено, що продавці нерухомості і ті, хто здає в оренду, спробують перекласти суму податків на покупців або орендарів. Це може в перспективі призвести до зростання цін на нерухомість і вартості оренди. Але низький попит буде стримувати зростання цін", – говорить Хмелевський.

Сергій Родлер, аналітик TeleTrade, зазначив, що продажі нерухомості все ще тримаються на 20-30% нижче докризових значень. До того ж, незважаючи на зниження облікової ставки, ринок іпотеки в країні так і не зародився через високу вартість кредитних коштів – близько 12-15%, з урахуванням всіх додаткових комісій і страхування.

"У тому випадку, якщо у людини є достатньо грошей для покупки квартири, то нерухомість може стати відмінним способом зберегти свої заощадження. Головною загрозою для капіталу і надалі лишається падіння курсу гривні. Причому, відставка гогови НБУ, відомого своїми прагненнями стабілізації курсу, відкриває двері для драматичніших змін. Судячи по всьому, гривню можуть девальвувати в другому півріччі: вартість нацвалюти цілком може знизитися до 28-30 грн за долар. Отже, у довгостроковій перспективі інвестиції в житло мають принести відчутний ефект. До того ж, велика ймовірність того, що до кінця року ціна квартир зможе відновитися до рівня 2019 року на тлі зниження ставок з іпотеки і зростання попиту", – коментує ситуацію Родлер.

Максим Орищак, аналітик "Центру біржових технологій", додав, що зараз в Україні настане час покупця – це той період, коли у населення низька купівельна спроможність, в країні політична нестабільність через внутрішніх і зовнішніх факторів, національна валюта має шанс на девальвацію, так як економіка на спаді, західні кредити не стимулюють зростання, а лише підтримують державу від дефолту.

"Ціни на нерухомість зростатимуть. Той, хто захоче продати своє житло, змушений буде йти на поступки покупцеві, чекати вигідну угоду не вийде. Найдорожча нерухомість збережеться в Києві й тут, звичайно ж, зниження цін варто чекати в останню чергу. У цьому регіоні найбільша економічна активність, люди завжди будуть їхати за роботою в столицю, тому поточна середня вартість квадратного метра квартири в діапазоні 1250 доларів, ймовірно, збережеться", – пояснив експерт.

Що чекає ринок нерухомості в майбутньому

Експерти пояснюють, що майбутні ціни залежать від стабільності в країні і курсу валют. Але, якщо говорити про Київ, тут на вартості житла може також позначитися політична невизначеність і місцеві вибори, що наближаються.

"Всі ми знаємо, що під час активної політичної боротьби покупець не вирішується на покупку житла. На період революцій ринок зупиняється. Всупереч політичній "чорнусі", яка незабаром поллється з усіх "приймачів", не виключаю, що окремі політичні сили, скориставшись ситуацією, коли ринок будівництва знаходиться в стадії реформування, спробують розхитати його різними "акціями непокори", заробляючи собі додаткові електоральні бонуси", – припускає Ізаров.

Саакян же пояснює, що вже Єдина електронна система, яка вже запрацювала – базовий елемент всього пакету реформ у будівельній галузі. Тому ринок поступово стане відкритішим і прозорішим, корупційні ризики знизяться, адже система прибере "людський фактор" при отриманні дозвільної документації на будівництво.