Почему Украина проигрывает борьбу за инвестиции
Украинская гривня за 20 лет обесценилась в 15 раз, и мы не знаем, какой курс будет завтра. Стоимость денег в стране остается очень высокой, ставка рефинансирования НБУ со 2 марта выросла до 17%. Выше, чем у нас она только в Аргентине, Суринам, Венесуэле, Конго, Гане, Гаити, Анголе, Иране, Мозамбике и Египте. Доходность коммерческой недвижимости в Украине около 12 % и находится ниже стоимости денег. Другими словами, вкладывать заемный капитал не имеет смысла.
Почему Польша и Чехия?
Два года наш фонд пошел на запад, сконцентрировавшись на рынках Восточной Европы.. Мы нашли нишу - торговая недвижимость “среднего формата“, которая при относительно небольших вложениях дает хорошую прибыль. Это наш фокус.
По данным CBRE, международной консалтинговой компании в области недвижимости, объем сделок с чешской коммерческой недвижимостью подскочил примерно с 2,8 млрд евро в 2015 году до 3,7 млрд евро в 2016-м.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Польши, по данным Colliers International, в 2016 году оказались еще выше - 4,6 млрд евро. В 2017 году - превысили 5 млрд. евро. Это крупнейший показатель за последние 10 лет. Польша уверенно занимает лидирующую позицию в регионе CEE (Центрально-Восточная Европа) с долей в 40% от общего объема вложений.
Такие цифры стали рекордными для обоих государств, а все текущие прогнозы говорят о дальнейшем росте. Как им это удалось? Для интереса со стороны инвесторов должны совпасть целый ряд факторов: рост экономических показателей, доступное финансирование, отсутствие инфляционного давления, прозрачный рынок и благоприятная предпринимательская среда (рейтинг Doing Business). Польша и Чехия на текущий момент полностью отвечают этим критериям.
ВВП Чехии в 2016 году вырос на 2,3%, в 2017 - на 2,9%, дальнейшие ожидания CNB (Национальный банк Чехии) - 3,4% и 3,1% в последующие два года. Инфляция за последние пять лет не превышает 2,5%, а рост заработной платы (при самой низкой безработице в Евросоюзе) и постоянная динамика экспортных рынков могут сделать инфляционный прогноз практически консервативным.
Польша не отстает. Рост ВВП в 2016 году - 2,8%, в 2017 - 2,7%, инфляция не превысила 1%, а в 2017-м - 2%. В целом, эти показатели соответствует развитым странам Европейского Союза.
Прозрачность и комфортные условия для бизнеса - одна из “больных“ тем для инвесторов с украинскими корнями. В ежегодном рейтинге Doing Business за 2018 год Польша занимает 27 позицию, Чехия - 30-ю из 190 стран. Для сравнения, их ближайшие соседи Венгрия и Румыния находятся на 48 и 45 позициях соответственно. Украина - на 76-й.
Есть и другие нюансы. В Венгрии, например, имеют место политические риски. В Чехии они существенно ограничены большой конкуренцией политических сил и отсутствием монополии на власть.
Проигрывают сравнение с Польшей и Чехией и страны Балтии. Они - в двадцатке лидеров среди стран по легкости ведения бизнеса, но с большой демографической проблемой, что негативно отражается на рынке ритейла.
Есть еще один рейтинг, который связан непосредственно с рынком недвижимости. Так называемый Global Real Estate Transparency Index (Глобальный индекс прозрачности в сфере недвижимости) показывает, какие страны предлагают наиболее благоприятные условия для инвестиций. Индекс включает 109 рынков по всему миру и оценивает их прозрачность по 139 показателям, относящимся к транзакционным процессам, нормативным и правовым нормам, корпоративному управлению, производительности и так далее.
Польша - лидер рейтинга в регионе CEE, ее рынок квалифицируется как прозрачный и близкий к highly transparent - максимально прозрачному. В этой группе находятся Германия, Франция и Великобритания. Чехия входит в десятку прозрачных экономик.
Украина никогда не попадала даже в группу стран с “полупрозрачной“ экономикой. Нас зачисляют в категорию Low - страны “низкой прозрачности“. И это, на мой взгляд, еще хорошо, учитывая, что ниже находятся Беларусь и Казахстан. Это так называемые рынки Opaque, что в одном из вариантов перевода звучит как “мрак“.
Согласно Global Competitiveness Report за 2017-2018 годы, в рейтинге стран мира по показателю экономической конкурентоспособности Чехия занимает 31-е место среди 137 стран. За два последних года улучшила свои показатели на несколько пунктов. Польша находится на 39-ом месте. Для сравнения: Украина пока что 81-я.
Выгодные объекты: как мы выбираем?
При вхождении в сделку нас больше всего интересуют доходность и потенциал. Сейчас наш фонд владеет четырьмя объектами торговой недвижимости в Польше и Чехии.
Торговые центры до 10 000 кв. метров - эта та waterline, ниже которой крупные инвесторы - акулы рынка - не опускаются. То, что мы приобретаем, зачастую, не попадает в отчеты международных консультантов. Меньшие площади - меньше конкурентов. В этом наша стратегия.
Перечислю три фактора, которые оказали решающее влияют на решение о покупке.
Низкие ставки по кредитам. Рефинансирование в Польше и Чехии мы получаем по ставке ближе к 2% годовых (в евро). Дополнительно ставка снижается на EURIBOR, который уже более года отрицательный. В результате наша эффективная ставка может быть даже ниже 2% годовых.
Высокая доходность при минимальных рисках . Доходность наших проектов выше 10% годовых в евро, риски существенно ниже, чем в Украине. Доходность в Западной Европе ниже: около 6-7% годовых, а цены за 1 кв. метр выше.
Хорошая ликвидность. Мы приобретаем ритейл-парки или небольшие торговые центры недорого. Преимущественно, это активы, у которых были сложности с управлением. Такова наша стратегия. Мы делаем активы лучше и повышаем их ликвидность в процессе управления.
Каков результат? Инвестиции в Польше и Чехии в 2016-2017 годах превзошли наши ожидания. Здесь законы одинаковы для всех, на рынке - конкуренция, а от власти только один вопрос - “Как вам помочь?“. Поначалу это звучало необычно. Сейчас мы успешно сотрудничаем с мэриями городов, где находятся наши объекты.
Наши активы - нишевые, они требует реновации, улучшений, идей. Мы изучаем доставшиеся нам в наследство договора, ищем в них возможности минимизировать расходы и повысить доходы, меняем методологию подсчета затрат на арендаторов, находим способы поощрить новых арендаторов. Создаем свой авторский лист инноваций в управлении торговой недвижимостью.
На этих рынках есть объекты, которые нам интересны, и в отношении которых мы ведем переговоры. Уже в этом году мы планируем купить не менее двух объектов.
